Metà della ricchezza netta complessiva delle famiglie italiane è costituita da immobili. Una buona parte di questi costituiscono la così detta “prima casa” che per varie ragioni non è corretto considerare alla pari di altri investimenti immobiliari.
Una parte significativa, però, consiste in immobili acquistati come forma di investimento. Sono molti coloro che preferiscono investire in case o in appartamenti invece che nei mercati finanziari quotati. Ma quanto conviene investire in immobili?
Una serie di contingenze storiche, che sono partite negli anni 60’ e si sono protratte almeno fino al 2008, ha portato a ritenere il mattone qualcosa di sicuro e insieme redditizio. Al contrario, una sequenza di crisi di mercato, scandali societari, fallimenti bancari e prodotti finanziari sempre più complessi ha contribuito a diffondere l’idea che l’investimento finanziario fosse intrinsecamente instabile e opaco, soprattutto se confrontato con la solidità apparente dell’investimento immobiliare.
Perché l’investimento immobiliare è più rischioso di quello finanziario
Trasformare contingenze storiche in necessità, tuttavia, è un errore pericoloso che ha generato una visione distorta dell’investimento immobiliare in relazione a quello finanziario.
L’investimento immobiliare, infatti, è strutturalmente più rischioso di quello finanziario, per una serie di ragioni:
- Illiquidità: vendere un immobile non è semplice e veloce come vendere un’azione o un ETF. Proprio per questo si parla di un premio di illiquidità, storicamente intorno al 2-3%, remunerato nell’investimento immobiliare.
- Scarsa diversificazione: è molto difficile costruire un portafoglio immobiliare diversificato, in termini di area geografica, tipologia di immobile, ciclo economico locale, ecc. se non si dispone di grandi capitali dell’ordine di diversi milioni di euro; al di sotto di tali soglie, l’investitore resta inevitabilmente esposto a forti rischi di concentrazione.
- Rischio normativo: decisioni pubbliche (fiscali, urbanistiche, energetiche) possono avere risvolti importanti e, diversamente dagli strumenti finanziari, non si può eluderli liberandosi della proprietà con un click.
- Rischio operativo: un immobile richiede manutenzione straordinaria e, se concepito come investimento da reddito, è esposto a rischi di morosità e turnover degli inquilini.
Diventa quindi fondamentale domandarsi se e quando investire in immobili conviene realmente.
Investire in immobili protegge dall’inflazione?
La narrativa dominante dipinge l’investimento immobiliare come una protezione naturale contro l’inflazione. I dati storici, tuttavia, raccontano una storia diversa: in molti periodi, i prezzi delle abitazioni crescono in linea o addirittura meno dell’inflazione, soprattutto nel lungo periodo.
Gli immobili, quindi, non garantiscono automaticamente rendimenti reali positivi. A rendere l’investimento immobiliare efficace in contesti inflazionistici non è tanto l’aumento reale del valore degli immobili, quanto l’effetto sul lato del passivo. In presenza di inflazione elevata e mutui a tasso fisso, il valore reale del debito si riduce nel tempo, trasferendo ricchezza dal creditore al debitore: pagherò sempre una rata da 600€, ma questa cifra oggi vale meno di qualche anno fa.
In questo senso, l’immobiliare, più che come copertura del potere d’acquisto del capitale investito, funziona come meccanismo di alleggerimento del debito.
Inoltre, se anche esistesse una correlazione positiva tra inflazione e prezzi degli immobili, questa riguarderebbe un mercato immobiliare nel suo complesso (il mercato italiano, il mercato americano, il mercato globale…) e sarebbe illusorio pensare di beneficiarne acquistando, per esempio, qualche immobile senza un criterio specifico.
Come abbiamo detto in più occasioni, il mercato azionario resta l’asset migliore per proteggere il patrimonio dall’inflazione nel lungo periodo.
Quanto costa l’investimento immobiliare?
Investire in immobili comporta una serie di costi – di compravendita, ricorrenti, straordinari e fiscali – che sono mediamente molto più alti di quelli di qualsiasi investimento finanziario. Nella tabella qui sotto abbiamo riassunto e messo a confronto le principali voci di costi nel caso dell’investimento immobiliare e finanziario.
Come investire in immobili senza comprare immobili
Alcuni dei problemi che abbiamo descritto, soprattutto per quanto riguarda rischi e costi, sono quasi interamente eliminabili sostituendo l’immobile fisico con quello “finanziarizzato”: fondi immobiliari, ETF immobiliari e REIT, consentono una diversificazione immobiliare reale a prezzi ridotti (specialmente se si usano ETF).
Investire in immobili senza comprare immobili comporta però la rinuncia al controllo diretto, alla leva bancaria “personale”, al possesso del bene tangibile e all’illusione di stabilità del prezzo.
L’immobiliare appare meno volatile dei mercati finanziari perché i prezzi si formano con frequenza molto più bassa, le transazioni sono sporadiche e i valori stimati non si aggiornano quotidianamente. Sono fattori che non eliminano la volatilità, ma la rinviano e concentrano nei momenti di crisi.
Capire perché l’immobiliare finanziarizzato non può, in molti casi, competere con quello fisico richiede di spostare lo sguardo dall’economia alla psicologia: è il terreno della finanza comportamentale, che approfondiamo in questo articolo dedicato ai bias emotivi.
Conclusione
L’investimento immobiliare esercita, da sempre, una forte attrattiva su chi dispone di capitali. Le motivazioni sono diverse e talvolta incoerenti tra loro: l’investimento immobiliare sarebbe più sicuro di quello finanziario, ma al tempo stesso potenzialmente più redditizio; acquistando una casa, ci si sottrarrebbe poi alla volatilità dei mercati finanziari.
Sono argomenti che non reggono a un’analisi più approfondita, che mostra una realtà molto diversa, soprattutto se guardiamo al mercato immobiliare italiano: il premio al rischio molto spesso non è adeguatamente remunerato e la solidità del mattone si scontra con problemi di obsolescenza, costi di gestione elevati e normative stringenti e imprevedibili.
Per noi di RV Capital Partners, i mercati finanziari quotati sono il luogo migliore per creare valore nel tempo. L’investimento nel non quotato, sia esso l’immobiliare o il private equity, va valutato solo se si dispone di patrimoni elevati, superiori almeno ai 5 milioni, che permettano una diversificazione minima o, in ogni caso, siano compatibili con l’assunzione di rischi maggiori.
Se hai fatto degli investimenti immobiliari e vuoi valutarli in modo indipendente, confrontandone i rendimenti, passati e potenziali, con quelli dei mercati finanziari quotati, contattaci e saremo felici di aiutarti.
