Gli investimenti immobiliari sono da sempre una passione per gli investitori italiani. In molti è radicata l’idea che investire nel mattone sia un’attività sempre e comunque profittevole. Ovviamente, il tema è molto più complesso di così.

Oltre il 70% degli italiani è proprietario di un immobile e connette l’acquisto di una casa con l’idea di fare un investimento sicuro, considerando l’immobile un bene rifugio, un modo semplice e pratico per proteggere il proprio patrimonio.

Un tempo l’unica modalità di investire nel mattone era quello di farlo in prima persona, acquistando direttamente l’immobile. Di recente sono stati sviluppati nuovi strumenti finanziari, relativamente poco conosciuti, che hanno reso possibile investire con modalità alternative, offrendo nuove opportunità. A titolo di esempio citiamo il crowdfunding ed i REIT, che andremo ad approfondire in questo post.

Cosa sono i REIT

Un REIT (Real Estate Investment Trust) è una attività che opera nel mercato immobiliare e si occupa di possedere, amministrare e finanziare immobili che generano reddito. La denominazione italiana del REIT è SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata). I REIT sono principalmente negoziati sui grandi mercati finanziari, analogamente ad azioni (anche se la natura degli strumenti è diversa, così come la valutazione degli stessi).

Se non si dispone di un grosso capitale (normalmente necessario per acquistare immobili) è possibile acquisire delle quote dei fondi immobiliari e godere, nella stessa misura, dei profitti generati dal trust. Si tratta di un grosso vantaggio perché libera l’investitore di tutti quei passaggi formali richiesti per la compravendita di immobili (contratti, riscossione canoni, ecc), e permette di gestire un investimento con un buon grado di liquidità.

I REIT rappresentano una soluzione ottimale anche per chi dispone di un grosso capitale, potenzialmente investibile in più immobili, ma cerca una soluzione ad alta diversificazione. Investire in un REIT è come investire in tanti immobili contemporaneamente.

In questo senso i REITs costituiscono una soluzione interessante per chi è comunque interessato ad un investimento immobiliare, ma vuole disporre della libertà di acquistare o vendere quote secondo le proprie necessità, senza necessariamente bloccare la parte principale del proprio portafoglio.   

Un ulteriore vantaggio va inoltre ricercato nella natura dell’attività e nei requisiti necessari per rientrare nella categoria dei REIT.   

Requisiti per essere riconosciuti come REIT

Se una società risponde a determinati requisiti normativi può essere riconosciuta come REIT e gode di vantaggi fiscali rilevanti. Di seguito i requisiti citati:

  • Il 75% del capitale totale deve essere investito in immobili, denaro contante o titoli di stato
  • Il 75% del proprio reddito deve provenire da affitti, interessi su mutui ipotecari e da vendite di immobili
  • Il 90% del reddito imponibile deve essere percepito dai soci, sotto forma di dividendi
  • Essere gestita da un consiglio di amministrazione o da un amministratore fiduciario
  • Possedere un minimo di 100 azionisti
  • Il 50% della società non può essere detenuto da un numero inferiore di cinque persone

Il terzo requisito (evidenziato in corsivo) è senz’altro il più interessante per i potenziali investitori poiché l’acquisizione di quote permette di attendersi il pagamento regolare di dividendi da parte del fondo.

Tipologie di REIT

La prima classificazione dei REIT è riconducibile al tipo di investimento. Possiamo distinguere:

REIT AZIONARI (Equity) – investono in complessi immobiliari di diversa natura (residenze private, uffici, strutture ricettive, strutture sanitarie, ecc).

REIT IPOTECARI) (Mortgage) – In questo caso l’investimento è in mutui. Il trust presta denaro ad operatori immobiliari e proprietari. Il profitto è dato dalla differenza tra gli interessi generati dal mutuo ed il costo di finanziamento del mutuo stesso.

REIT IBRIDI (Hybrid) – come suggerito dalla parola, sono un ibrido tra le due precedenti tipologie.

I REIT possono essere quotati in borsa, come delle normali azioni, possono essere scambiati ma non quotati o possono essere privati. I REIT quotati sono quelli che offrono un alto livello di liquidità mentre per quelli scambiati ma non quotati dipende da caso a caso (come per i titoli non quotati).

Investire in REIT: pro e contro

Come qualsiasi investimento anche i REIT hanno aspetti positivi e negativi che vanno valutati e soppesati prima dell’acquisto.

Tra i lati positivi, i REIT sono facili da acquistare e vendere, come la maggior parte degli strumenti negoziabili sui mercati finanziari, una caratteristica che mitiga alcuni dei tradizionali inconvenienti del settore immobiliare. Dal punto di vista della performance, i REIT offrono un buon rapporto rischio-rendimento e un flusso di cassa stabile. Inoltre, una presenza di una quota immobiliare può essere utile per un portafoglio perché fornisce diversificazione e reddito basato sui dividendi e i dividendi sono spesso superiori a quelli che puoi ottenere con altri investimenti.

I lati negativi rispetto ad altri investimenti immobiliari non sono molti, i REIT potrebbero offrire rendimenti leggermente inferiori a quelli di un tradizionale investimento immobiliare in aree simili, dovendo remunerare la struttura che ruota attorno al REIT, ma hanno il grande beneficio di una maggior diversificazione. Ulteriori aspetti negativi derivano dal fatto alcuni REIT possono avere commissioni di gestione e transazione elevate.

Vantaggi

  • Accessibilità (investire in REIT è più semplice che investire in un immobile in prima persona)
  • Maggiore liquidità dell’investimento
  • Buon rapporto rischio-rendimento
  • Pagamento stabile di dividendi
  • Diversificazione di portafoglio

Svantaggi

  • Commissioni di gestione (in alcuni casi)
  • Tassazione dei dividendi può essere più alta rispetto alle azioni ordinarie
  • Sensibilità ai tassi di interesse

Come investire in REIT

Per investire in REIT la soluzione migliore è scegliere le tipologie che sono quotate per evitare problemi di liquidità e liquidabilità. Sono dunque possibili due soluzioni:

  • Fondo comune immobiliare (gestione attiva)
  • ETF (gestione passiva)

Come accade per altri strumenti finanziari la nostra preferenza va ampiamente per lo strumento ETF. I REIT ETF hanno un alto livello di efficienza e di contenimento costi e offrono tutti i benefici dell’asset class.

Conclusioni

Un investimento immobiliare è solo uno di tanti modi possibili per investire i propri risparmi. Si tratta di un asset come altri, è utile quindi tenere a mente che non ha uno status speciale rispetto ad altri investimenti, contrariamente alle convinzioni comuni riportate nella premessa di questo post.

Nel mondo degli investimenti immobiliari ci sono molte variabili da considerare ma una trionfa su tutte quando non è stabile: i tassi di interesse. Quando i tassi di interesse si muovono molto infatti diventano velocemente la principale fonte di correlazione con il rendimento del REIT. Se i tassi salgono velocemente ciò avrà un impatto molto negativo sui REIT e sugli investimenti immobiliari in generale. Al contrario, un ecosistema dominato da tassi in discesa sarà molto profittevole. Quando i tassi sono relativamente stabili entrano in gioco altre variabili, quelle tipiche degli investimenti immobiliari.

Se desideri usufruire della consulenza di professionisti esperti in grado di consigliarti sui migliori REIT ETF presenti sul mercato italiano ed europeo non esitare a contattarci. L’investimento nel mattone è diventato molto più efficiente di quello che era un tempo.

RENATO VIERO, CFA

Fondatore e Direttore Investimenti

Newsletter

Per rimanere informato sulle notizie finanziari e ricevere i nostri aggiornamenti iscriviti alla newsletter.

Questo sito utilizza cookies indispensabili per il suo funzionamento. Cliccando Accetta, autorizzi l'uso di tutti i cookies.