Investire in immobili o in borsa? Affitto o acquisto prima casa? La guida completa

La scelta tra investire nell’immobile o nel mercato finanziario e la scelta tra l’affitto o l’acquisto di un’abitazione rappresentano dilemmi ancora irrisolti per molti italiani. Questa guida vuole illustrare i principali vantaggi e svantaggi relativi alle varie alternative. Il confronto tra le proposte prende in considerazione diversi profili, a partire dall’aspetto economico fino ai fattori che riguardano la sfera personale e professionale. Una distinzione molto importante da fare è quella tra la prima casa (dove si andrà a vivere) e l’immobile come forma di investimento. La casa dove si vive con la propria famiglia non può e non deve essere considerata alla stregua di un investimento e basta perché ci sono molte altre valutazioni da fare al riguardo.

Iniziamo quindi parlando dell’immobile come forma di investimento (non cioè come prima casa) e trattiamo dell’opzione tra acquisto o affitto nell’ipotesi prima casa nella seconda parte dell’articolo.

La casa come forma di investimento

Se non si tratta della prima casa, in cui si andrà a vivere con la propria famiglia possiamo parlare dell’acquisto di una casa come una forma di investimento. Nell’immaginario collettivo, specialmente italiano, la casa rappresenta un investimento dal valore certo ma scavando sotto la superficie ci rendiamo conto che non è sempre così. Ad oggi in particolare a seguito dell’aumento dei tassi d’interesse con conseguente contrazione dell’offerta di mutui ipotecari, il settore immobiliare sta attraversando un periodo di crisi. Secondo uno studio di Nomisma, società che offre servizi di consulenza e propone studi settoriali e territoriali, l’andamento dei prezzi medi di compravendita delle abitazioni per il prossimo biennio prevede una riduzione del valore reale degli immobili residenziali rispetto all’attuale andamento inflazionistico.

Le previsioni e stime evidenziano una variazione negativa reale del 4,8% dei prezzi delle abitazioni nel 2023, mentre nel 2024 e 2025 la stima di variazione negativa dei prezzi reali sarà pari, rispettivamente, al 2,3% e al 1,4%. In sostanza secondo questo studio il valore degli immobili non è cresciuto e non crescerà di pari passo con l’inflazione.

Come detto, l’acquisto di una casa potrebbe fungere da forma di investimento a lungo termine ma se di investimento si parla dobbiamo considerarne i molteplici aspetti. Partiamo con un assunto di base quando ci si occupa di finanza: l’investimento nel mercato immobiliare dovrebbe rendere di più di quello mobiliare (i mercati quotati) perché vi è in esso un rischio aggiuntivo: l’illiquidità che va remunerata attraverso il premio di illiquidità appunto. Se quindi il rendimento medio di lungo periodo del mercato azionario è del 7%-8% quello del mercato immobiliare è (o dovrebbe essere) dell’8%-9%, il premio di illiquidità storicamente è del 2% circa. Numeri che si riferiscono al mercato immobiliare dei paesi anglosassoni e che sono lontani dalla realtà del mercato immobiliare italiano. Quanti di coloro che hanno investito nel mattone in Italia possono dire di aver ottenuto rendimenti superiori al 7% annuo? Nella nostra esperienza nessuno.  

Quando valutiamo quindi l’immobile come forma di investimento lo dobbiamo confrontare con altre forme di investimento avendo riguardo del profilo di rischio. In quest’ottica un alternativa valida al mercato immobiliare è rappresentata dall’affidare la gestione delle proprie risorse finanziarie a un esperto al fine di comporre un portafoglio finanziario con rendimento positivo sufficiente a compensare l’andamento inflazionistico.

Infine nel settore immobiliare per mantenere il valore nel lungo termine bisogna fare manutenzione ordinaria, nonché opere e interventi strutturali. Questi interventi rappresentano un ulteriore costo e importanti perdite di tempo a carico del proprietario da considerare quando si valuta questa opzione.

Punti chiave:

• Tendenze di Mercato: Il mercato immobiliare sta vivendo una fase di calo, con valori delle proprietà che non sono previsti tenere il passo con l’inflazione. Questo rende l’immobiliare un investimento meno attraente rispetto al passato.
• Considerazioni a Lungo Termine: Possedere immobili (specialmente in Italia) molto spesso non compensa del maggior rischio che si affronta rispetto al mercato mobiliare (liquido).

Confronto tra il mercato immobiliare (Reit – linea arancio) e il mercato azionario (VT – linea blu); cliccare sul grafico per ingrandirlo.

Considerazioni psicologiche e personali sull’acquisto prima casa

Se si tratta della prima casa il discorso però cambia. La sfera degli affari personali e professionali riveste un ruolo fondamentale nella scelta dell’acquisto della prima casa. In una realtà sempre più dinamica e, per certi versi, precaria come la nostra, vincolarsi a lungo termine a una casa rappresenta una decisione di forte impatto sulla propria vita. Pertanto, l’acquisto della prima casa è una scelta da valutare attentamente considerando non solo la propria situazione globale attuale, ma anche le proprie aspettative future in termini di lavoro e famiglia.

Il lavoro, ormai sempre più precario e mobile, può rappresentare un elemento di forte criticità e instabilità per il futuro e allo stesso modo le relazioni interpersonali più intime sono sempre meno durature. Solide condizioni lavorative e affettive sono un presupposto indispensabile in un’ottica di acquisto prima casa, ancor più nel contesto attuale così frenetico e mutevole. Infine, è corretto affermare che la casa di proprietà rappresenta un elemento di sicurezza e stabilità nella vita di ognuno, ma a fronte di sacrifici e rischi sempre maggiori, dal punto di vista economico e personale.

Punti chiave:

• Impegno: Acquistare una casa è un impegno significativo a lungo termine che richiede condizioni personali e professionali stabili con considerazione del mercato del lavoro e delle relazioni personali.
• Sicurezza vs. Flessibilità: Possedere una casa può fornire sicurezza e stabilità, ma a discapito della flessibilità futura.

Considerazioni economiche e fiscali sull’acquisto (prima) casa

L’acquisto di una casa, solitamente, implica la sottoscrizione di un mutuo bancario per finanziare l’operazione. Se questo è il caso è necessario considerare l’effetto sul livello dei tassi attuali della politica di aumento attuata dalla BCE negli ultimi anni. Lo scorso settembre è stato attuato l’ennesimo aumento di 25 punti base che ha portato il tasso sui rifinanziamenti principali al 4,50%, quello sui depositi al 4% e quello sui prestiti marginali al 4,75%.

Sul livello dei tassi suddetti la banca applica uno spread per aumentare la propria marginalità; quindi, non è raro oggi trovare mutui a tasso fisso intorno al 4,5 – 5%. La tendenza potrebbe parzialmente invertirsi qualora l’obiettivo di contenimento dell’inflazione al 2% si dovesse avvicinare portando la BCE a rivedere i tassi al ribasso. Ricordiamo: per contenere l’inflazione si alzano i tassi, politica monetaria restrittiva, al contrario se l’inflazione è sotto controllo e l’economia in difficoltà si possono tagliare i tassi, politica monetaria espansiva.

L’incremento del costo del denaro non rappresenta però l’unico elemento di ostacolo all’opzione mutuo. Infatti, nell’ultimo periodo si è assistito a una richiesta di requisiti reddituali sempre più severi da parte delle banche vi è quindi una generalizzata riduzione della disponibilità di mutui a favore dei consumatori.

La rata del mutuo rappresenta la voce di costo principale in sede di acquisto della casa, ma ci sono altre spese da considerare. Innanzitutto, il premio legato alla polizza assicurativa a tutela dell’integrità dell’immobile e le numerose spese legate all’atto di acquisto, come l’imposta di registro.

Punti chiave:

• Costi del Mutuo: I tassi di interesse attuali stabiliti dalla BCE sono aumentati, influenzando i tassi dei mutui, che si aggirano intorno al 5%. Gli alti tassi di interesse sono un fattore cruciale da considerare per il loro impatto sul costo complessivo dell’acquisto di una casa.
• Requisiti reddituali: Le banche hanno inasprito i requisiti di reddito per l’approvazione dei prestiti, rendendo più difficile accedere al finanziamento ipotecario.
• Costi Aggiuntivi: Ci sono numerosi costi associati all’acquisto di una casa, come i premi assicurativi e le spese di transazione. Tuttavia, sono disponibili benefici fiscali, come aliquote IVA ridotte e tasse di registrazione ridotte, a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa.

Considerazioni sull’affitto

L’affitto rappresenta l’alternativa più rapida ed economica all’acquisto della prima casa. Tuttavia, il fenomeno inflazionistico ha colpito anche il prezzo medio dei canoni di locazione. Secondo il portale Immobiliare.it da un’analisi condotta sul Veneto, il prezzo medio richiesto per un immobile residenziale in affitto è aumentato del 7% nell’ultimo anno, superando il ritmo di crescita del costo della vita. Le realtà che hanno sperimentato una crescita più sostenuta sono i grandi capoluoghi di provincia, nonché le principali località turistiche come Asiago, Auronzo di Cadore e Jesolo.

Nelle realtà più periferiche e meno centrali il prezzo medio del canone di locazione è cresciuto in misura più contenuta.

Ancora una volta nel costo complessivo vanno considerate anche le spese collaterali. Queste si riferiscono alla manutenzione ordinaria dell’immobile e alle spese condominiali, se inseriti in un contesto di condominio.

Come mai gli affitti sono cresciuti in misura superiore alle case? Perché come dicevamo prima i mutui sono diventati sempre più costosi e impraticabili deviando molte famiglie sull’opzione affitto.

L’affitto permette di mantenere un’ampia flessibilità sia nel breve termine che nel lungo periodo. Ad esempio, un repentino trasferimento lavorativo risulta meno traumatico se si è in una condizione di affittuario. È sufficiente recedere dal contratto di locazione. Invece, se fossimo proprietari di casa dovremmo procedere con la vendita dell’abitazione e, a seconda dell’area geografica e del contesto urbano, il proprio immobile sarà più o meno appetibile sul mercato. Un’alternativa potrebbe essere quella di affittare a terzi con tutti i rischi del caso. In ogni caso sfoceremmo in una procedura più lunga del semplice recesso dal contratto di affitto.

La cosa importante da sottolineare è che la scelta di andare a vivere in affitto è valutabile in un’ottica di maggiore flessibilità delle proprie risorse finanziarie. Comprare una casa sottoscrivendo un mutuo ipotecario significa bloccare la propria capacità di investimento nel medio-lungo periodo e precludersi la possibilità di effettuare altri investimenti consistenti. La scelta dell’affitto permette di preservare la propria capacità di investimento potendo destinare le proprie risorse in future opportunità che garantiscano rendimenti superiori all’immobile.

Punti chiave:

• Flessibilità lavorativa: L’affitto offre maggiore flessibilità, specialmente in un mercato del lavoro dinamico dove potrebbe essere necessario trasferirsi per lavoro. Consente una rilocazione più facile senza il processo complesso della vendita di una proprietà.
• Flessibilità finanziaria: L’affitto non impegna la capacità di investimento di una persona, permettendo potenzialmente investimenti più redditizi altrove.

Conclusioni

La scelta tra l’acquisto della prima casa e l’affitto prende in considerazione diversi profili di costo. L’acquisto dell’abitazione comporta spese legate alla rata del mutuo, oneri inerenti alle varie imposte, spese legate ai premi assicurativi a tutela dell’immobile e la serie di costi legati a manutenzione ordinaria e straordinaria, con quest’ultimi che possono raggiungere importi considerevoli.

L’affitto prevede una voce di costo principale, ossia il canone mensile, e spese legate alla manutenzione ordinaria e di condominio. Inoltre, l’acquisto della casa preclude la possibilità di effettuare investimenti alternativi potenzialmente più redditizi, mentre l’affitto non blocca la capacità di investimento.

Le considerazioni sono ben diverse sull’opzione dell’acquisto casa non ad uso abitativo ma come forma di investimento. L’attuale momento storico caratterizzato da una forte spinta inflazionistica, le difficoltà del settore immobiliare e l’elevata precarietà del lavoro suggerisce di evitare l’investimento immobiliare, sempre più costoso a causa dei maggiori interessi sui mutui e meno redditizio data la generalizzata svalutazione del mattone. In questo senso la storia in Italia conferma quanto sopra, l’immobiliare è meno performante del mercato finanziario-mobiliare a fronte inoltre di rischi superiori.